住宅产业化成套技术在国家康居示范工程中的应用

　　摘要：国家康居示范工程是经国务院批准，由建设部组织实施的住宅性能认定的国家标准。国家康居示范工程以科技为先导，以推进住宅产业现代化为总体目标，不断提高住宅的科技含量，全面提高人们的居住生活水平，引导中国住宅产业的发展方向。

　　关键字：住宅;产业化;项目;管理

　　住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。住宅产业化包含四个方面的涵义：住宅建筑的标准化;住宅建筑的工业化;住宅生产、经营的一体化;住宅协作服务的社会化。住宅产业化，是未来房地产业发展的必由之路。

　　1、探索住宅产业化，运用五个一的管理模式进行项目管理

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　　发展住宅产业化，是国家康居工程的目标之一。为推动住宅产业化的发展，在工程建设过程中，我们南下北上，学习深圳万科、南京栖霞、大连大有等公司在产业化方面的先进经验，并把学到的经验进行了集成和创新，运用了“五个一”的项目管理模式，确保把国家康居示范工程建设好。

　　五个一的项目管理模式，即一张图纸、一个流程、一套标准、一份订单、一个平台的管理模式，用五个一的集成模式完成海映山庄项目的产业化链接。

　　一张图纸(住宅产业链之技术链)：我们将项目的规划建筑设计、装修设计、配套部品设计等多个环节、多张图纸，变为统一模数、统一标准、统一流程指导下的一张图纸，所有建设相关企业、所有建设施工环节、所有材料部品生产和安装都执行这一张图纸。

　　一个流程(住宅产业链之操作链)：按照一张图纸的原则，我们依照时间和空间两个维度，科学排定海映山庄的建设流程，从动工、到装修、到绿化、到交付使用，全部工作科学安排，保证项目建设的合理有序，完工一块，成功一片。

　　一套标准(住宅产业链之标准链)：从一张图纸中，提炼出住宅产业化的实施标准。把每个工程、分项、分部、乃至一个细部、一个点都做出明确规定，对每个部品质量要求、位置要求，全部做到了数量化、精细化。

　　一份订单(住宅产业链之利益链、责任链)：所有部品的供应，取消中间环节，实行直供，保证质量，把所有部品供应商都看做是我们的配套厂家，与之建立产业联盟。

　　一个平台(住宅产业链之集成拓展链)：就是由房地产商提供展示部品集成的平台，有了海映山庄这个平台，才能做到住宅产业化建设模式的推广、复制和发展，推动产业化的发展，使产业化产生强大的社会效益。

　　2、积极应用“四节一环保”新技术，建设绿色建筑

　　“四节一环保”即“节能、节地、节水、节材、生态环保”，是建设节能省地型、绿色环保型住宅的新理念。在国家康居示范工程海映山庄的建设中，我们系统的运用四节一环保的理念，从“节能、节材、节水、节地、环保、舒适”等多个方面系统建设绿色建筑。

　　①节能方面：多层住宅外墙采用XPS阻燃挤塑板保温，小高层和高层住宅采用硬泡聚氨酯保温，达到了高层住宅保温使用年限长、防火等级高、防开裂及脱落等要求,外墙的导热系数达到0.57-0.59K﹝w﹙㎡·k﹚﹞，远远大于规定的节能0.6的系数，已通过政府65%节能检查测试。

　　门窗选用断桥铝合金平开内倒窗，配以高档中空隔热玻璃和钢化安全玻璃，在荣成，首家采用断桥铝合金平开内倒窗，窗扇即可内平开又可内倒，多锁点设计，防水性、保温性和安全性都非常好。

　　多层全部安装120升皇明太阳能热水器，高层、小高层均采用壁挂式承压太阳能热水器，并且做到了建筑与太阳能一体化。

　　②节水方面：早在2002年，丰荟集团就在亲海花园利用雨水收集系统收集雨水。海映山庄所在的石岛，年降雨量达800—1200mm，我们利用朝阳山和小区地表40多万㎡的汇水面积，投资70多万元建设了雨水收集利用系统，收集雨水作为溪流、叠泉、湖泊等景观用水，还可以作为绿化、洗车、冲洗道路等用水，每年可节约自来水20000m³。

　　同时，我们还利用小区北高南低的坡地地形，建设了地表水涵养系统，小区道路路基回填块状建筑废料，既减少了建筑垃圾的排放，又有利于水源的涵养，目前，我们小区土建和装修用水，全部是收集的雨水和涵养水。

　　③节材方面：2004年我们就在十里香河项目中全面实行精装修交房，在海映山庄项目中，我们进一步实现了产业化精装修，做到了建筑与装修一体化。从前期设计开始，就做到建筑设计与装修设计就同步进行，建筑设计图纸和装修设计图纸的统一;在施工阶段，建筑施工与装修施工有序衔接，使住宅装修一次到位，房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

　　为提高客户满意度，我们装修前根据客户需求，并针对不同户型制定不同的装修方案，做不同风格的样板间，做到实景展示，并且样板间的标准就是交房标准，客户所见即所得，通过精装修样板间实景展示，增强了客户的购房信心，提高了客户的满意度。通过精装修，开发商将各装修部品供应商、装修公司等各个环节进行了整合，促进了住宅产业化的发展。

　　④节地方面：地表土搁置，在工程开挖前，为节约保护土地资源，我们将表土进行收集，统一存储，留作绿化用土，解决了本小区内山地可利用种植土缺少的矛盾，既节省了投资，又没有破坏项目用地及其它位置的土地资源，可谓一举多得。

　　利用坡地地形，把多层住宅的地下室顶板向南延伸12米。地下空间作为车库、储藏室，地上空间作为一层住户的小花园。同时，将1000㎡的雨水收集池顶盖和500㎡的污水处理池顶盖做成草坪停车场，集约利用土地。

　　⑤生态环保：海映山庄建设，坚持生态环保的原则，从规划设计开始，就保留了原生态的地势地貌，保留了地块内天然的杉树、黑松、池塘等，并将原生态的池塘改造成正规小区最优美的中心湖景观区。同时，海映山庄在景观绿化中，遵循多种植绿色植物，少铺装人造硬质景观的原则，小区内绿化率高大43.7%，绿色植物四季常青、三季有花，进入小区有如公园。