论离婚诉讼中按揭房屋的性质认定与分割

　　摘要：“房屋乃人安身立命之本[1],2011年8月《中华人民共和国婚姻法司法解释三》[2]实施后，按揭房屋在离婚诉讼中的处理成了人们争议的焦点，其中以涉及夫妻房产的第十条[3]最受瞩目。对于夫妻婚前或婚后按揭房产的权属界定及房屋增值部分的分割问题，全国各地方法院的判决结果亦相同。为此，本文拟就此类案件中有争议的部分进行分析,重点探究此类房屋的性质认定与增值部分的分割，并提出立法建议，以期对我国的司法实践有所助益。

　　关键词:按揭;增值财产;性质认定;财产分割

　　一、按揭房屋概述

　　“按揭”来源于英文“mortgage”，是早期从香港传入中国大陆的，原指“压住”，后指对他物的担保[4]。

　　按揭房屋是指将尚未投入使用的或在建的商品房对外出售，由购房人以此房作抵押，交付部分首付款后，再向银行借贷另外不足的款项购买房屋的方式。

　　在我国，按揭房屋涉及到三个法律主体[5]，即按揭房屋的购买人、房地产开发商或其他卖房人和提供贷款的银行。在三个法律主体之间中存在四种法律关系，其一，按揭房屋购买人与开发商之间房屋买卖合同关系;其二，按揭房屋购买人与银行之间的借贷合同关系;其三，按揭购房人以房屋为抵押标的与按揭银行之间的抵押担保关系;其四，房地产开发商与按揭银行之间的因保证发生的法律关系。

　　二、英美法系国家处理离婚诉讼中按揭房屋的学说

　　(一)初始所有权理论。

　　即划定财产所有权取得的第一时间来进行分类。一个典型的案例是丈夫在婚前购买不动产财产，并且交付了定金，同时签订了分期付款合同并以抵押物作担保，夫妻双方结婚后，用夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产支付房款并赎回了抵押物。后来双方离婚时，妻子要求对该不动产物权予以分割。法院根据初始所有权理论，对妻子的请求不予支持。

　　(二)基金来源理论。

　　在美国的马里兰州所采取的就是资金来源理论，他们对财产所有权的取得不是以时间来确定的，而是根据该财产所产生的基金来源来确定的。美国的哈珀(harper)[6]婚前购买了一块空地，用婚后夫妻财产在该土地上建筑了婚姻住所。在离婚时，双方发生争议。法院财产分为婚姻财产和非婚姻财产两类分割，并根据资金的投入情况按比例划分财产份额，从而使双方的投入得到公平的回报。

　　(三)质变理论。即夫妻之间的共同财产在特定的情况下也可以转化为一方的个人财产，在一方将婚前或婚后的个人财产与夫妻间的财产混合而无法分离时，则说明该方愿意将其个人财产与夫妻财产混合而公平分割[7]。

　　(四)关于个人财产增值的理论

　　美国有些州适用资金来源的理论对另一方配偶所做贡献而增值的财产视为婚姻财产，而有的州则不视为夫妻婚姻财产，如从事家务劳动等非直接的贡献。但是到80年代末期，一些州一般认定增值部分财产为夫妻婚姻财产;英国1970年《英国婚姻诉讼和婚姻财产法》规定，如果夫妻中的男方女方双方以货币等的价值对财产的增值做出了贡献，并且此方对该不动产或者动产的收益有使用权，无论贡献大小都可以根据自己的贡献取得一定份额财产，除非双方有协议。

　　三、我国离婚诉讼中处理按揭房屋的法律规定

　　上海市高级人民法院认为对于按揭房屋，如果当事人双方均有出资，但出资比例悬殊，且婚后双方并未共同生活，或虽然共同生活时间较短的，且有双方的出资，可认定共同财产，否则为个人财产。江苏省高院一般认定为夫妻共同财产如一方婚前已经取得产权证，并登记在该方名下，认定房屋个人财产;河南省高院认为，一方婚前出资购买按揭房屋的，用婚后家庭共同财产偿还的，购房所欠的债务，应视为夫妻共同债务。

　　四、按揭房屋在离婚诉讼中的处理方法之探讨

　　(一)离婚诉讼中处理按揭房屋不同情形的细化

　　在现有的研究和学者文献中，有的讨论房屋的归属问题，有的涉及到房屋的增值部分的分割问题，作者认为应参考多种情况：

　　1.按房屋产权证取得时间确定房屋的产权归属

　　婚前取得房产证，登记在一方名下，婚后用夫妻共同财产进行还贷，如果夫妻关系存续时间较短，共同还款数额较少时，根据我国《婚姻法》和司法解释的规定[8]，应当归婚前购买一方所有，增值部分给另一方相应的补偿;如登记在一方名下，用夫妻共同财产偿还贷款时间较短的，应认定为取得房产证一方的个人财产;若署双方名字的，结婚后共同偿还银行贷款的，应认定为共同财产。

　　2.按资金的来源确定房屋产权的归属

　　婚前一方用个人财产交付首付款，房屋登记在一方名下的，应认定为个人财产;婚前双方共同出资交首付款的，房产证登记在双方名下的，应认定该房屋为共同财产;由一方父母出资交付首付款，房屋产权证登记在另一方名下的，按照婚姻法司法解释的规定，一般应认定为一方个人财产;房屋产权证登记在另一方名下的，按照婚姻法司法解释[9]的规定，应认定为夫妻共同财产。

　　3.按购房目的划分房屋产权的归属

　　对于投资性住房，一般是在夫妻满足了生活居住用房后购买的住房，如一方属于婚前投资，已经交付了首付款，且已经取得登记在一方名下的房屋产权证，应当认定为一方个人财产;一方婚后用个人财产投资购买的按揭房屋，如果登记在一方名下，在婚后用的依然是个人财产偿还银行还贷款的，应当认定为一方个人财产;一方婚后用个人财产购买按揭房屋，用夫妻共同财产还贷，即使登记在一方名下的，应认定为夫妻共同财产。

　　(二)按揭房屋的增值部分的分割

　　婚姻法司法解释(三)》规定，对按揭房增值部分只给另一方相应的补偿有失公允，且我国婚姻法立法中没有界定家务劳动的价值，那么对于全职太太在家庭照顾子女的一方必然对房屋的增值部分没有任何权利，只给相应的补偿不利于中国家庭的稳定和青少年的成长。在此，笔者认为，对于夫妻双方在婚前按揭购买房屋的增值部分处理，应考虑以下几点：

　　第一，如果房屋被认定为个人财产的，另一方承担了房屋的管理、修缮或主要家务劳动的，应认定做出贡献的另一方对增值财产享有一定份额或者应认定为共同财产;

　　第二， 我们要立足于中国目前的实际情况，考虑增值部分的分割。近十年来，房价的飙升使得房屋价值翻了一番甚至几番，如果简单地把增值部分认定为夫妻一方个人财产，给另一方不确定的补偿，就违背了婚姻法的立法精神，难以构建一个居者有其屋的和谐社会，如果一句简单的“补偿”就把多年的努力一笔勾销， 难免有失公平。

　　因此，笔者认为尽管一方婚前房产被认定归个人所有，但该房产在婚后的增值部分应属于共同财产。

　　五、对立法的建议

　　(一)建立按揭房屋取得时效制度

　　《物权法》草案在第65 条至第86 条专门规定了取得时效制度。按照该规定，应建立夫妻按揭房屋的取得时效制度。另外1993年《婚姻法司法解释》[10]作者认为，在中国的特殊背景下，房产的价值越来越高，建立取得时效制度对于婚后夫妻共同还贷款多年的另一方，更为公共平。因此建议，夫妻双方对婚前按揭购房、共同还贷且婚姻关系存续达到10年以上(含10年)的，应认定该房产为共同财产，离婚时，扣除一方婚前首付款加算银行同期利息，其余部分由夫妻双方共同分割。

　　(二)建立婚前房产约定制度

　　在英美国家，大多数的人都有订立婚前协议的习惯。英国2009年审理的一个典型案件时承认了卡特琳和前夫尼古拉的婚前协议具有法律效力[11]。在我国，因受封建传统思想的影响，热恋中的男女因担心谈财伤情，不好开口约定财产归属事宜，一旦婚姻破裂，便埋下了隐患。因此，作者建议，我国应当在《婚姻法》或《婚姻登记条例》中提倡婚前按揭房屋的婚前约定，将其作为结婚的前置程序，并详细列明协议事项及条款，将争议解决在萌芽之中，以便减少离婚时的纠纷。

　　参考文献

　　[1]薛宁兰，金玉珍合编：《亲属与继承法》，北京，社会科学文献出版社，2009年6月.

　　[2]薛宁兰著：《社会性别与妇女权利》，北京，社会科学文献出版社，2008年3月.

　　[3]巫昌祯主编：《婚姻家庭法新论》，北京，中国政法大学出版社，2002年7月版.

　　[4]杨大文，马忆南合编：《婚姻家庭法(一)》，北京，北京大学出版社，2004年5月版.

　　[5]邵杰：“离婚时按揭房屋的分割问题研究”，内蒙古大学硕士学位论文，2010年5月.

　　[1]赵军蒙、夏珍：“离婚诉讼中房屋分割探析”，载于《山东审判》，第26卷总第196期，第85页。

　　[2]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》，于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。

　　[3]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　[4]参见中华全国律师协会组织编写:《中华全国律师协会律师业务操作指引》，北京大学出版社2009年版，第269页。

　　[5]李希:“试论按揭的法律属性”，载于《政治与法律》，1998年第3期，第24—25页。

　　[6]同上，第241页。

　　[7] Michael D.Bayles,Book Essay:Marriage As a Bussiness Deal:Distribution Of Property On Divorce,1989 Florida State University Law Review,Wingter,1989,17 fla,St.U.L.Rev.95.转引自何眉佳：“浅析按揭房屋在离婚纠纷中的处理”，上海交通大学法律硕士论文，第11页，2008年11月通过答辩。

　　[8]《婚姻法司法解释(一)》第19条规定，夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为共同财产;《婚姻法司法解释(三)》规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产归产权登记一方，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　[9]《婚姻法司法解释(二)》第22条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

　　[10]1993年《婚姻法司法解释》规定，一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营和管理的房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。

　　[11]蒋月：《婚姻家庭法前沿导论》，北京，科学出版社，2007年版.转引自杨美娜：“浅析按揭房在离婚时的权属划分以及增值部分的处理”，东南大学学报，2011年6月版，第177页。