推进土地交易市场改革的探索与实践

　　继2000年9月江苏省泰州市敲响税东街商业用地拍卖第一锤，标志着泰州市在深化土地使用制度改革、推进土地有形市场建设迈出了重要一步。此后，大力推行土地使用权招标拍卖挂牌出让成为泰州市市场配置土地资源的主要方式。泰州市国土资源局从完善土地市场建设入手，试行电子报价、探索 “限地价，竞政策性住房面积或政策性住房资金”土地交易方式，多措并举，着力推进土地市场建设，实现土地出让由“价高者得”向惠民生、稳预期和注重社会效应最大化的管控目标转变。

　　一、改革的初衷

　　迄今，国家为遏制房价过快上涨，要求各地在坚持和完善招拍挂制度的前提下，创新和完善多种交易形式，以抑制房价地价的非理性上涨。2010年9月3日国土资源部下发《关于在国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》，决定在国土资源系统开展专项行动，着力整治土地和矿业权交易市场存在的突出问题，国有土地使用权出让必须进入有形交易市场，积极推进网上交易和网上监管。2010年12月19日国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》要求各地在坚持招拍挂制度前提下，积极探索“限房价，竞地价”、“限地价，竞政策性住房面积”、“在商品房住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、综合评标等交易形式。一系列文件出台，为市局加速推进土地市场改革指明了方向。局领导高度重视，果断决策，率先在市区建立以科技手段为支撑、以制度建设为保证、以创新交易形式为推手充满生机活力的土地交易市场。

　　二、具体的做法

　　2011年初，泰州市国土资源局在学习南通、盐城、淮安、扬州周边城市土地招拍挂成功经验和做法的基础上，对完善泰州市土地交易市场建设进行了重大改革和创新。

　　一是技术创新。委托开发国有土地使用权网上招拍挂出让系统。以“金土工程”一期信息化项目建设为契机，委托南京国图信息公司开发国有建设用地使用权网上招标拍卖挂牌出让系统，投入资金对土地交易系统进行升级改造，一次性添加11台电脑，安装3个摄像头，供竞买人进行现场报价和竞价，实时录制报价全过程。该系统构建了电子报价系统管理平台、电子报价系统竞价平台和底价输入系统，其中：电子报价系统管理平台集成于泰州市国土资源局现行的电子政务系统中，作为一个单独子系统运行，由土地储备中心专职人员负责，包括了地块信息、地块管理、竞买人管理、报价管理、打印管理等功能模块，由土地交易中心网管员负责录入;电子报价系统竞价平台由竞买人设定登录密码，在现场报价和竞价使用，每一次的报价、时间和次数均予以记录;底价输入系统由局监察室主任在挂牌会议开始后，进入竞价环节前5分钟内输入底价。地块出让状态分为“成交”、“流标”、“无人报名”三种状态，如地块成交，系统将自动确实成交并生成《成交确认书》，纸质的成交确认书由竞得人当场签字确认，纸质的土地出让合同在出让成交后10个工作日内签订。

　　二是管理创新。试行电子报价方式，形成电子报价办法。竞买人在电子报价系统竞价平台界面，只要轻点鼠标，点击一次即增加一个加价幅度，再点击确认键即为递交报价。为抑制竞买人非理性报价，一次加价不得超过10倍增幅，否则系统不予接受报价。竞买人的每次报价同步显示在投影大屏幕上，接受全场监督。反复修改征求各方意见，形成《泰州市区国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让电子报价办法(试行)》，从2月24日试行。在[2011]1号地块挂牌会上，启用电子报价并成功出让，此为全省第二家启用电子报价方式出让经营性用地的城市。

　　三是机制创新。建立民主科学的底价确定机制。底价的评定，由底价评定小组共11名成员根据土地估价结果和政府产业政策各自独立填写价格，最终由财务处、监察室负责人共同汇总并算术平均后取整作为最终底价。纸质的一份密封完好后交挂牌现场公证处保存，电子底价由局监察室负责人在挂牌截止前录入电子报价系统。底价评定小组成员都有权参与评定底价，但不能确定底价。

　　四是理念创新。探索 “限地价，竞公共租房面积或公共租房建设资金”交易形式。继2010年试点“限房价、竞地价”和 “普通商品住宅用地中建保障性住房”等土地出让举措后，今年该市又积极探索 “限地价，竞公共租房面积(公共租房建设资金)”交易形式。

　　在[2011]5-1号即海陵区王家河南侧、江洲南路东侧地块挂牌会上，针对竞买人达3家，可能出现高价地，工作人员事先向竞买人发出 “挂牌竞价补充规定”，限定土地最高价达2.7亿元(起始价1.8亿元的150%)时，转向 “限地价，竞公共租房面积”交易方式，即限定地价为2.7亿元，报出公租房面积最高者为土地竞得人。最终配建公租房面积从原定的3454平方米增加到6454平方米，增加3000平方米，为政府解决新就业人员和外来务工人员以及中等偏低收入住房困难家庭多提供50套公共租房。

　　在[2011]8-3号即海陵区浙江路北侧、九里河西侧地块挂牌会上，由于地块配建房面积、套数少，针对竞买人达4家，该局创新思路，在限定土地最高报价达4050万元(起始价2700万元的150%)时，转向“限地价，竞公共租房建设资金”交易方式，即限定地价为4050万元，报出公租屋建设资金最高者为土地竞得人。最终竞得人交纳公租房建设资金从原定的90万元增加到290万元，为政府增加公租房建设资金200万元。

　　交纳公共租房建设资金有效规避了配建房套数少、分布散、监管难问题，又实现了公租房建设资金的全覆盖,在全省开创了实行“限地价，竞公共租房面积或竞公共租房建设资金”土地出让方式的先河。

　　三、取得的成效

　　这次泰州土地市场改革的成功，对做好新形势下泰州国土资源管理工作，规范土地市场秩序，促进土地出让领域反腐倡廉建设产生了积极而深远的意义，在探索和实践中彰显了“三个第一”。

　　一是关爱民生，维护和谐，以执纪为民彰显第一责任。坚持房地产调控目标不动摇，促进房价合理回归，是中央惠及民生的具体体现。“限地价，竞公共租房面积或竞公共租房建设资金”出让模式，无疑是国土部门参与调控促进房价合理回归的重要举措，一方面挤掉地价非理性上涨的水分，另一方面，在区位较好的地段配建公租房减轻承租人交通和生活成本，体现政府让利于民，促进社会和谐稳定，另外，为政府建设保障房增加资金筹措渠道，实现了控地价、惠民生、稳预期的综合效应。

　　二是变无为有，综合联动，以服务大局彰显第一使命。坚持将国土资源管理工作融入经济社会发展全局，牢固树立“保障有力、服务无限”的理念，针对目前泰州土地交易市场的实际，在机制和管理上不断创新，积极化解制约土地市场发展的瓶颈，将配建公租房面积与交纳公租房建设资金有机融合，谋全省土地出让方式之先，科学配置土地资源，千方百计解发展之难，供发展之需。切实保障普通商品住房用地供应，科学确定房地产开发用地供应总量、结构和时序，有力地促进了房地产市场平稳健康发展。

　　三是固本清源，规范运营，以保持自身纯洁彰显第一要求。电子报价的成功尝试，克服了手工填写报价单的繁琐和失误，大大降低土地交易成本，杜绝了挂牌主持人 “早落锤”、“晚敲锤”等影响公平的人为因素产生，规范了土地市场秩序，进一步提升土地出让管理工作的网络化、信息化和科技化水平，有力促进土地出让领域反腐倡廉建设。