房地产项目工程管理的内容与重心探析

　　摘要:本文讨论了房地产工程管理与项目成本管理的内容，分析了项目成本管理在房地产工程管理中的运用。

　　关键词:房地产;工程管理;项目成本管理

　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

　　Abstract: This paper discusses the real estate project management and project cost the content of the management, analyzes the project cost management in real estate project management of use.

　　Key Words: Real estate; Engineering management; Project cost management

　　近几年来，伴随着我国经济的快速发展和建筑水平的不断提升，建筑工程建设的规模也不断扩大。另一方面，房地产施工工程管理的水平不断提高，建筑工程管理模式也不断创新。

　　1.房地产项目工程管理的内容

　　1.1前期工作与设计管理。前期工作是指房地产企业的任何一个工程项目从获取到土地使用权开始到进入工程实体建设前的管理工作。这个阶段是管理的核心，最关键。在这一阶段的主要工作是规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同以及工程现场的实际情况勘查等，任何一项漏洞或错误都会对我们以后的管理造成工作上的被动和经济上的损失，这阶段对项目投资的影响程度在95%以上。

　　房地产开发的设计管理应强调：第一，选择优秀的勘探设计单位，一定要以设计观念先进,设计实力雄厚,成本控制合理等为依据择优选择设计单位承担设计任务。第二，保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度,及时解决设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜。第三，要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准,注重提高工程的科技含量,并按要求进行施工图审查，确实需要改进图纸时,必须按照有关规定程序办理手续。

　　1.2项目工程管理。第一，施工合同管理。有效的施工管理也是合理节约开支,提高房地产开发项目投资效益的关键环节。第二，工程质量管理。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义，“造名,更要造实”，好的名声必须要有好的产品来保证,工程质量管理是项目管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。第三，工程进度管理。工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容。为此,要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。第四，建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。

　　1.3成本管理。项目成本管理是指根据企业的总体目标和项目的具体要求，在项目实施过程中，对项目成本进行有效地组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理，完善成本管理制度,提高成本核算水平。

　　在市场经济环境下，利润是企业追求的首要目标，房地产企业成本管理工作也应该树立成本效益观念，实现由传统观念向现代观念的转化。在市场经济环境下，房地产企业应该树立成本的系统管理观念。将企业的成本管理工作视为一个系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。成本管理不能再局限于产品的生产(工程管理)过程,而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析以及产品的设计;向后延伸到顾客的使用、维修及物业管理上，按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。与此相适应,成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本。

　　2. 房地产项目工程管理的重心：项目成本管理

　　2.1设计阶段的成本控制。设计阶段对项目投资的影响最大。据统计，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%，在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%～5%,在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%～35%。按价值工程的理论来说,加入设计费的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。

　　2.2工程承发包阶段的造价控制。通过建设项目招投标,房地产企业可以在众多的投标单位之间选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。就招投标方式可以分为公开招标和邀请招标，就形式上来说有施工图招标、工程量清单招标、费率招标等，不同的工程选择适合不同的招标方式，不同的招标方式都有其优缺点。多层住宅技术成熟，工期短，一般采用施工图招标。高层、超高层住宅工期长，设计变更多，一般采用工程量清单招标。多层住宅施工图招标的工程可采用总价合同。工程量清单招标工程往往采用单价合同，设计变更按实际调整。对于材料价格风险，可采用约定涨价和降价风险范围，一般主要材料涨价和降价幅度为5%，风险分担，风险范围内材料涨降价由施工单位承担，风险范围之外由房地产企业承担。

　　2.3　施工阶段的成本控制。一是强化“成本”意识，加强全面管理;二是编制成本计划，确定成本控制对象;三是完善成本控制制度，制定有效的奖励措施;四是审查施工组织设计和施工方案，控制工程款的动态结算，控制工程变更。在施工阶段，要不断进行直接费用监测和间接费用监测分析。因此。若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。

　　2.4工程预决算的成本控制。在下一步的项目开发中，还需进行建设工程过程的造价监控。建设工程过程的造价监控一般是指建设造价咨询等社会中介机构，接受发包方(房地产企业)的委托，运用专业技术知识，自项目立项至竣工结算，为房地产企业提供建设项目全过程、全方位的造价咨询服务。通过工程造价的监控，确保投资价款的合理使用，最大限度地发挥建设工程的投资效益。

　　3.结语

　　总之，房地产项目管理是一项复杂的管理活动，不仅需要人员、材料、设备、资金等有形资源的保障，更需要与其紧密相关的政策法规、相关部门、周围环境、管理组织与技术等无形资源的大力支持与配合。只要在项目实施过程中，项目参与方密切配合，各项工作的交叉界面有效协调，就能保证各方利益。

　　参考文献:

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