浅析新形势下房地产企业如何做好成本控制

　　摘要 随着社会的发展，市场经济已经成为主流的发展趋势，企业之间的竞争日益剧烈，房地产企业也不例外。要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，房地产企业如何做好成本控制，就摆在了突出的位置上。本文将从新形势下房地产企业成本控制的重要性，成本控制的内容以及做好成本控制的具体措施等方面展开论述。

　　关键词 房地产企业 成本控制 重要性 措施

　　一 房地产企业成本控制的内涵

　　所谓成本控制，是指针对产品的全生命周期业务过程，原则以成本节省和成本避免为两种基本思想，以实现财务目标最佳，提高资本增值效益为其根本目的，基本原理是综合运用现代化的信息科学，综合运用工程方法，组织措施以及会计计量等多样化的手段，对生产经营过程中出现的资本耗费进行全面规划、调解，使得成本按照预期方向发展的一个过程，全过程、全方位的分析资本运动及其结果，将产品的实际成本限制在可预定的目标范围之内。

　　房地产开发是一项综合性的经济活动，通过企业投入资金购买土地，专业人员的策划、设计、实施和销售最后获得投资利润的过程,房地产开发的特点是投入大、建设周期长、涉及面广、高风险、高收益等。利润是房地产开发的最终目标,企业的全部经营行为以他为核心来展开。随着房地产行业市场的不断规范、竞争的日益剧烈,房地产企业竞争的主要策略之一就是价格的竞争。因此,成本的控制就成为关键的环节。目前, 竣工项目的财务、竣工结算是大多数房地产企业对成本的管理普遍做法,一些企业虽然已经实现了工程阶段的招投标管理,但是也仅停留在施工阶段的成本确定与控制方面, 土地购买阶段、产品策划与定位阶段、设计阶段对房地产项目工程成本起决定性作用,多数企业对这些重要阶段的成本管理没有引起足够的重视。房地产企业成本控制的关键就是工程成本控制,同时前期费用、营销成本等的控制也是需要考虑的重要方面。

　　二 加强房地产企业成本控制的重要性

　　企业财务管理的一项重要内容就是进行成本控制，合理有效地控制成本能够给企业带来巨大的经济效益。随着全球一体化进程的加快，我国的经济体制进行了大规模的改革，房地产企业的环境也日益严酷。我国的房地产行业经历了近二十多年的发展历程，并逐渐成为国民经济的支柱产业，行业也逐渐走向公开化、透明化、规范化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想有立足之地，必须从自身的实际出发，提高成本控制的水平。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而要上升到一个企业战略概念。企业增强市场竞争力的一个有力途径就是降低企业的成本，这也是每个企业永恒追求的目标之一。如何将企业的成本降到最低，在一定的时间内开发出更多满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要解决的一个重要问题。因此，每一个房地产开发商的每一个项目都必然伴随着成本控制管理，涉及房地产企业的各个部门，在项目开发的每一个阶段都要贯穿始终。所以，房地产企业的成本控制是一项必须严峻的任务。

　　三 房地产成本控制的主要内容

　　1 土地成本的控制

　　1)在土地投标前要进行深入调研,广泛收集更方面的市场信息, 对拟投标地块的各项指标要充分了解、分析,建立合理的土地评估体系,提出对该地块开发的初步构想、产品定位和销售对象, 预测市场价格和建造成本,并结合本企业的总体状况,关注一些市政费用的支出, 在拍卖过程中最终确定可能的最高地价。

　　2)要尽量争取政府的优惠,在缴纳政府土地费用时,与政府在付款总额、付款时间上尽量保持沟通协商,付款的时间尽量延长和付款次数尽量增加。

　　2　前期费用的控制

　　报批报建费用、勘测费用、设计费用等是前期费用的主要内容,该阶段虽然其本身成本支出并高,但如果处理不好工程成本可能超过80%的成本支出,因此,除了前期费用本身的支出关注产品定位、规划方案的确定和材料设备的选型也是不能忽视的重要方面。

　　3　工程费用的控制

　　1)在合同的谈判阶段,要重视谈判过程中的经济条款,防止合同中出现的各种“陷阱”,面对市场不可预测的情况,封住造价需要尽量用包死的方式。

　　2)在设备采购阶段,采购的材料和设备，要经过对比选择, 购买选择报价合理的,同时对新材料、新工艺、新设备等尽量扩大其信息的收集,使得材料和设备的购买性价比尽量高。对供货时间要有一定的限制,尽量把费用的支付往后拖延。

　　3)对工程的设计变更要严格控制,对于确实需要变更的部位,要组织相关部门进行相关的论证,对现场的签证要严格控制,强化施工合同以及索赔的管理。

　　4)对项目工程的工期,在一定范围内尽量合理的压缩,同时要做好工期优化工作。

　　此外，控制营销成本、财务费用成本、管理费用成本等都是房地产企业成本控制的重要的方面，这里不再一一列举。

　　四、新形势下房地产企业成本控制存在的问题

　　1、成本控制方法简单陈旧

　　随着科学技术的迅猛发展，已经渗透到企业在成本控制与管理中的方方面面，只有采用先进的方法，才能实现企业利润的最大化。然而，目前企业的成本控制分析方法过于单一，生产过程中的成本控制存在着片面的认识，对目前的成本管理系统过于依赖，对招标过程中、开发前期的成本控制、销售阶段等一系列环节的成本控制重视不够，企业在生产发展中难免会受到严重的影响。

　　2、成本控制意识片面

　　目前不少房地产企业的成本管理，受各种传统因素的影响，过度重视“事后”成本的管理，对“事前”的成本控制重视不足、对眼前利益和短期利益过度关注，忽视整体利益和长远利益，企业利润的实现，往往靠的是扩大企业投资规模，从长远来看与企业最求利润最大化的目标相违背。

　　3、企业的质量成本意识较差，风险意识薄弱

　　随着我国市场经济体制的改革，企业之间的竞争日益激烈，随着企业经营风险的不断提高，对企业内部的管理要求也越来越高。但是，在企业内部，一些管理人员的思想还很落后，跟不上时代的发展变化，质量成本意识相对较差，严重制约了企业的进一步向前发展。

　　五 做好房地产企业成本控制的具体措施

　　1、建立健全相关的成本监督机制，建立信息化的支持平台，充分利用现代化的计算机技术对成本进行控制，推进企业成本管理的信息化，综合运用各种科学技术方法，加强制度与管理创新，成立以财务部门为中心，各相关部门一起参与成本管理的信息系统，对各项成本下达的指标进行监控，相关成本要通过信息系统进行控制。此外，先进的检测手段和显示监控装置也要广泛的利用，加强对物资消耗以及流向的控制，为成本核算和控制提供前提条件，从整体上对项目的成本控制进行统筹，降低企业成本。

　　2、树立有效的成本控制管理意识

　　现代企业的经营必须要以市场为导向，企业的产品和服务应该要经得起市场的考验，以适应社会主市场经济发展的需要。现代成本管理意识，要求企业管理人员应当对成本的控制与管理引起足够的重视，充分意识到成本降低的潜力是没有底线的。因此，作为企业的管理人员，应树立合理的成本思想，加强成本控制，降低企业的生产成本。房地产企业在项目前期各个项目过程中等各方面都要有成本控制的观念，只有这样才能从根本上降低企业的生产成本。

　　3、进一步转变观念，建立完善的质量成本控制制度。质量成本是指为了保证和提高工程质量而产生的一切必要费用，以及没有达到质量标准而造成的经济损失。企业内部控制环节的薄弱，企业内部控制力度不强等是企业经营的不成功的重要影响因素，必须加强对企业的质量成本控制，以企业优质的产品和服务来扩大市场占有率。建立科学健全的质量成本控制制度，首先要分清职责，做到权责明确，将企业质量成本的管理的职责明确到各个相关部门中去。其次，制定有关质量成本控制的计划，实施质量成本分析，为质量成本控制的考核和评价奠定基础。

　　总之，在新形势下，房地产企业做好成本控制，有利于房地产企业的竞争，有利于房地产企业从根本上实现经济与社会效益。

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